Simulateur de Prêt Immobilier

1. Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est le type de prêt le plus courant en France (plus de 95% des prêts immobiliers). Comme son nom l'indique, le taux d'intérêt reste identique pendant toute la durée du prêt, ce qui garantit une mensualité constante et prévisible.

Avantages :

• Sécurité et prévisibilité : vous connaissez exactement le montant de vos mensualités
• Protection contre la hausse des taux d'intérêt
• Facilite la planification budgétaire à long terme

Inconvénients :

• Taux généralement légèrement plus élevé qu'un taux variable au départ
• Pas de bénéfice en cas de baisse des taux (sauf renégociation)

Le taux fixe est particulièrement recommandé si vous recherchez la sécurité et que vous ne souhaitez pas prendre de risques sur l'évolution de vos mensualités.

2. Le prêt à taux variable

Le prêt à taux variable est un prêt dont le taux d'intérêt évolue selon les conditions du marché financier. Le taux est généralement indexé sur un indice de référence (comme l'Euribor) auquel s'ajoute une marge fixe négociée avec la banque.

Avantages :

• Taux initial souvent plus bas qu'un taux fixe
• Possibilité de bénéficier d'une baisse des taux
• Clause de plafonnement généralement incluse (cap)

Inconvénients :

• Mensualités imprévisibles qui peuvent augmenter
• Risque d'augmentation du coût total du crédit
• Plus complexe à comprendre et à gérer

Les prêts à taux variable sont moins fréquents en France et conviennent davantage aux emprunteurs avertis et capables d'absorber une hausse éventuelle des mensualités.

3. Le prêt à taux révisable (ou révisable capé)

Le prêt à taux révisable est un compromis entre le taux fixe et le taux variable. Le taux peut être révisé périodiquement (généralement tous les ans), mais avec une clause de plafonnement (cap) qui limite la hausse du taux, offrant ainsi une protection contre les augmentations excessives.

Ce type de prêt offre un bon équilibre entre sécurité et opportunité de bénéficier d'une baisse des taux, tout en étant protégé contre les hausses trop importantes.

4. Les prêts aidés (PTZ, prêt action logement, etc.)

Il existe plusieurs prêts aidés qui peuvent compléter ou se substituer à un prêt classique :

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : Prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources et de localisation
• Prêt Action Logement : Prêt à taux réduit pour les salariés du secteur privé
• Prêt social location-accession : Pour l'accession sociale à la propriété
• Prêt conventionné : Prêt à taux réduit pour l'achat de biens répondant à certains critères

Ces prêts peuvent souvent être combinés avec un prêt principal pour réduire le coût total du financement.

1. Le capital emprunté

Le capital est le montant total que vous empruntez à la banque. C'est généralement la différence entre le prix d'achat du bien (plus les frais de notaire) et votre apport personnel. La plupart des banques exigent un apport minimum de 10% à 20% du prix d'achat.

Plus votre apport est important, moins vous empruntez, ce qui réduit le montant des intérêts et peut vous permettre d'obtenir un meilleur taux d'intérêt.

2. Le taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est le coût du crédit, exprimé en pourcentage annuel. Il détermine le montant des intérêts que vous devrez payer en plus du capital emprunté. Le taux d'intérêt est composé de :

• Le taux de base : Généralement indexé sur l'Euribor (taux interbancaire européen)
• La marge bancaire : La rémunération de la banque, négociable selon votre profil

Taux effectif global (TEG/TAEG) : Le taux d'intérêt doit être accompagné du Taux Effectif Global, qui inclut tous les frais liés au prêt (frais de dossier, assurance, etc.). C'est le seul indicateur fiable pour comparer les offres entre banques.

En 2024, les taux immobiliers en France se situent généralement entre 3% et 5% selon votre profil, la durée du prêt, et les conditions du marché.

3. La durée du prêt

La durée du prêt est le nombre d'années sur lequel vous remboursez le crédit. Elle varie généralement de 10 à 30 ans, avec une durée moyenne de 20 ans en France.

Impact de la durée :

• Durée courte (10-15 ans) : Mensualités plus élevées mais coût total du crédit réduit (moins d'intérêts)
• Durée moyenne (20 ans) : Bon équilibre entre mensualités supportables et coût total raisonnable
• Durée longue (25-30 ans) : Mensualités plus faibles mais coût total du crédit plus élevé (plus d'intérêts)

La durée maximale dépend de votre âge et de celui de vos co-emprunteurs : généralement, la banque exige que le prêt soit remboursé avant vos 75-80 ans.

4. Les mensualités

La mensualité est le montant que vous remboursez chaque mois. Elle comprend :

• Le remboursement du capital : La part du montant emprunté que vous remboursez
• Le paiement des intérêts : La rémunération de la banque
• L'assurance emprunteur (si incluse) : La cotisation mensuelle d'assurance

Règle du 33% : En général, les banques n'acceptent pas que vos mensualités dépassent 33% de vos revenus nets (appelé taux d'endettement). Certaines banques peuvent accepter jusqu'à 35% dans certains cas.

Avec un prêt à annuités constantes (le plus courant), la mensualité reste identique tout au long du prêt, mais la répartition entre capital et intérêts évolue : au début, vous remboursez surtout des intérêts, puis de plus en plus de capital.

5. L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur, également appelée assurance de prêt ou assurance décès-invalidité, protège l'emprunteur et la banque en cas d'événement imprévu :

• Décès : Le capital restant dû est remboursé
• Invalidité permanente totale (IPT) : Prise en charge totale ou partielle du remboursement
• Invalidité permanente partielle (IPP) : Prise en charge partielle selon le taux d'invalidité
• Perte d'emploi (optionnelle) : Prise en charge temporaire des mensualités en cas de licenciement

Délégation d'assurance : Bien que les banques proposent généralement leur propre assurance, vous avez le droit depuis 2010 de souscrire une assurance auprès de l'assureur de votre choix (délégation d'assurance). Cette liberté peut vous permettre d'économiser jusqu'à 50% sur le coût de l'assurance.

Le coût de l'assurance varie généralement entre 0,15% et 0,60% du capital emprunté par an, selon votre âge, votre état de santé, et votre profession.

6. Le tableau d'amortissement

Le tableau d'amortissement est un document qui détaille, mois par mois ou année par année, le remboursement de votre prêt. Pour chaque échéance, il indique :

• Le capital restant dû avant le paiement
• La part de la mensualité consacrée aux intérêts
• La part de la mensualité consacrée au remboursement du capital
• Le capital restant dû après le paiement

Ce tableau est très utile pour comprendre l'évolution de votre prêt et voir à quel moment vous commencez vraiment à rembourser le capital (généralement après quelques années).