Simulateur de Plus-Value Immobilière
Calculez la plus-value et les impôts sur la vente de votre bien immobilier
Paramètres de la vente
Résultats
Plus-value brute
0€Différence entre prix de vente et prix d'achat
Durée de détention
Frais déductibles
Plus-value nette
Impôts et prélèvements
Plus-value nette après impôts
0€Montant que vous recevrez réellement
Exonération totale : Votre bien est exonéré de plus-value (résidence principale ou détention de plus de 30 ans).
💡 Informations importantes
Résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention et le montant de la plus-value réalisée.
Détention de plus de 30 ans
Si vous détenez un bien depuis plus de 30 ans, vous bénéficiez d'une exonération totale de plus-value, que ce soit pour l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
Abattements progressifs
Les abattements augmentent avec la durée de détention : 6% par an pour l'IR à partir de 6 ans, et 1,65% puis 9% pour les prélèvements sociaux.
Taux d'imposition
Le taux global d'imposition est de 36,2% (19% pour l'IR + 17,2% pour les PS) sur la plus-value imposable, après application des abattements.
Guide complet de la plus-value immobilière
Comprendre la plus-value immobilière
La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien immobilier. Lorsque vous vendez un bien pour un montant supérieur à celui de son acquisition, vous réalisez une plus-value qui est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Cette fiscalité s'applique principalement aux biens d'investissement et aux résidences secondaires. La résidence principale bénéficie d'une exonération totale, ce qui en fait un avantage fiscal important pour les particuliers. Le calcul de la plus-value prend en compte non seulement la différence de prix, mais aussi les frais d'acquisition, de cession, et les travaux réalisés.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
1. Plus-value brute
La plus-value brute est simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat :
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'achat
Par exemple, si vous avez acheté un appartement 200 000 € et que vous le vendez 250 000 €, votre plus-value brute est de 50 000 €.
2. Frais déductibles
Pour calculer la plus-value nette, vous devez déduire tous les frais liés à l'acquisition et à la cession :
- Frais d'acquisition : Frais de notaire, frais d'agence à l'achat, frais de garantie
- Frais de cession : Frais d'agence à la vente, frais de diagnostic, frais de publicité
- Travaux et améliorations : Rénovation, extension, amélioration (avec justificatifs)
- Charges et intérêts : Si le bien était en location, les charges et intérêts d'emprunt peuvent être déductibles
Plus-value nette = Plus-value brute - Frais déductibles
3. Abattements selon la durée de détention
Le système fiscal français prévoit des abattements progressifs selon la durée de détention du bien. Plus vous gardez un bien longtemps, moins vous payez d'impôts sur la plus-value.
Pour l'impôt sur le revenu (19%) :
- De 0 à 5 ans : Aucun abattement
- De 6 à 21 ans : Abattement de 6% par année de détention
- À partir de 22 ans : Abattement de 6% par année (maximum 100% à 30 ans)
- Après 30 ans : Exonération totale (100% d'abattement)
Pour les prélèvements sociaux (17,2%) :
- De 0 à 5 ans : Aucun abattement
- De 6 à 21 ans : Abattement de 1,65% par année de détention
- De 22 à 30 ans : Abattement de 9% par année supplémentaire
- Après 30 ans : Exonération totale (100% d'abattement)
Exemple : Pour un bien détenu 10 ans, l'abattement est de 30% pour l'IR (6% × 5 ans) et de 8,25% pour les PS (1,65% × 5 ans).
4. Calcul des impôts
Une fois la plus-value nette calculée et les abattements appliqués, les impôts sont calculés comme suit :
Plus-value imposable IR = Plus-value nette × (1 - Abattement IR / 100)
Plus-value imposable PS = Plus-value nette × (1 - Abattement PS / 100)
Impôt IR = Plus-value imposable IR × 19%
Prélèvements sociaux = Plus-value imposable PS × 17,2%
Le taux global d'imposition est donc de 36,2% (19% + 17,2%) sur la plus-value imposable, mais les abattements réduisent considérablement cette charge fiscale selon la durée de détention.
Les exonérations de plus-value
Résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention et le montant de la plus-value réalisée.
Conditions :
- Le bien doit être votre résidence principale au moment de la vente
- Vous devez avoir occupé le bien comme résidence principale pendant au moins une année
- Vous ne devez pas avoir bénéficié d'une exonération sur un autre bien dans les 2 ans précédant la vente
Cette exonération est l'un des avantages fiscaux les plus importants pour les particuliers. Elle permet de vendre sa résidence principale sans payer d'impôts sur la plus-value, même si vous avez réalisé un gain important.
Détention de plus de 30 ans
Si vous détenez un bien immobilier depuis plus de 30 ans, vous bénéficiez d'une exonération totale de plus-value, que ce soit pour l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Cette règle s'applique à tous les types de biens, y compris les biens d'investissement et les résidences secondaires.
Autres cas d'exonération
D'autres situations peuvent donner droit à une exonération totale ou partielle :
- Vente d'un bien à un prix inférieur à 15 000 € : Exonération totale
- Vente d'un bien détenu depuis moins de 2 ans : Exonération si le bien était votre résidence principale
- Vente suite à un déménagement professionel : Exonération sous certaines conditions
- Vente d'un bien suite à un divorce ou une séparation : Exonération possible
Les frais déductibles en détail
Frais d'acquisition
Tous les frais payés lors de l'achat du bien sont déductibles de la plus-value :
- Frais de notaire (émoluments, droits d'enregistrement, frais divers)
- Frais d'agence immobilière à l'achat
- Frais de garantie (garantie d'éviction, garantie de vices cachés)
- Frais de recherche et de vérification (hypothèques, servitudes)
- Frais de géomètre si nécessaire
- Frais de publication au service de publicité foncière
Important : Conservez tous les justificatifs de ces frais (factures, quittances) car ils seront nécessaires en cas de contrôle fiscal.
Frais de cession
Les frais engagés lors de la vente sont également déductibles :
- Frais d'agence immobilière à la vente
- Frais de diagnostic (amiante, plomb, termites, électricité, gaz, performance énergétique)
- Frais de publicité pour la vente
- Frais de géomètre si nécessaire pour la vente
- Frais de garantie et d'assurance
Travaux et améliorations
Les travaux de rénovation, d'amélioration et d'extension sont déductibles de la plus-value, à condition qu'ils soient justifiés :
- Travaux de rénovation (peinture, carrelage, plomberie, électricité)
- Travaux d'amélioration (isolation, chauffage, fenêtres)
- Travaux d'extension (agrandissement, surélévation)
- Travaux de ravalement de façade
- Travaux de mise aux normes
Attention : Les travaux d'entretien courant (réparations, maintenance) ne sont généralement pas déductibles. Seuls les travaux qui augmentent la valeur du bien sont pris en compte. Vous devez conserver toutes les factures et justificatifs.
Déclaration et paiement de la plus-value
Quand déclarer ?
La plus-value doit être déclarée dans votre déclaration de revenus de l'année de la vente. Si vous vendez votre bien en 2024, vous devez déclarer la plus-value dans votre déclaration de revenus 2024, à remplir au printemps 2025.
Délai : La déclaration doit être effectuée avant la date limite de déclaration des revenus (généralement fin mai pour une déclaration en ligne, fin mai-début juin pour une déclaration papier).
Comment déclarer ?
Vous devez remplir le formulaire 2048-IMM (déclaration de plus-value immobilière) et joindre le formulaire 2048-SD (détail des calculs) :
- Formulaire 2048-IMM : Informations générales sur la vente (prix, dates, type de bien)
- Formulaire 2048-SD : Détail du calcul de la plus-value (frais déductibles, abattements, impôts)
Ces formulaires sont disponibles sur le site impots.gouv.fr ou peuvent être remplis directement dans votre espace personnel en ligne.
Quand payer ?
Le paiement de l'impôt sur la plus-value se fait en même temps que le solde de vos impôts sur le revenu :
- Si vous avez une plus-value imposable, elle sera ajoutée à votre impôt sur le revenu
- Le paiement se fait généralement en septembre de l'année suivant la vente
- Vous pouvez opter pour un paiement en plusieurs fois si le montant est important
Important : Prévoyez le paiement de l'impôt dans votre budget. Si vous vendez un bien 250 000 € avec une plus-value nette de 50 000 € après 10 ans de détention, vous devrez payer environ 8 000 à 10 000 € d'impôts.
Comment optimiser la fiscalité de la plus-value ?
Conseils pratiques :
- Conservez tous les justificatifs : Factures de travaux, frais d'agence, frais de notaire, etc. Ces documents sont essentiels pour justifier les frais déductibles en cas de contrôle fiscal.
- Anticipez la durée de détention : Si vous approchez des 6 ans, 22 ans ou 30 ans de détention, il peut être intéressant d'attendre quelques mois pour bénéficier d'un abattement supplémentaire.
- Optimisez les travaux : Si vous prévoyez de vendre, réalisez des travaux déductibles avant la vente pour réduire la plus-value imposable.
- Résidence principale : Si possible, occupez votre bien comme résidence principale pendant au moins un an avant la vente pour bénéficier de l'exonération totale.
- Vente en plusieurs fois : Dans certains cas, il peut être intéressant de vendre un bien en plusieurs lots pour bénéficier de l'exonération sur les petites plus-values (moins de 15 000 €).
- Utilisez notre simulateur : Notre outil vous permet d'estimer précisément votre plus-value et vos impôts, ce qui vous aide à mieux planifier votre vente.
Cas particuliers
Vente d'un bien en SCI
Si vous vendez des parts de SCI, la plus-value est calculée de la même manière. Les frais d'acquisition des parts sont déductibles, et les abattements selon la durée s'appliquent également. La plus-value est imposée au taux de 19% pour l'IR et 17,2% pour les PS.
Vente d'un bien en démembrement
En cas de démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété), la plus-value est calculée séparément pour l'usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits respectifs.
Vente d'un bien hérité
Si vous vendez un bien que vous avez hérité, le prix d'acquisition retenu est la valeur du bien au jour du décès (valeur déclarée dans la déclaration de succession). La durée de détention commence à compter de la date du décès.
Vente d'un bien avec moins-value
Si vous vendez un bien à perte (moins-value), vous n'avez pas d'impôt à payer. La moins-value peut être imputée sur les plus-values réalisées la même année ou les années suivantes (dans la limite de 10 ans).
En conclusion
La fiscalité de la plus-value immobilière est complexe mais offre plusieurs opportunités d'optimisation. Les abattements selon la durée de détention permettent de réduire considérablement l'impôt, et l'exonération totale pour la résidence principale est un avantage fiscal majeur.
Notre simulateur vous permet d'estimer précisément votre plus-value et vos impôts selon votre situation. N'oubliez pas que les calculs présentés sont indicatifs et que seul un expert-comptable ou un conseiller fiscal pourra vous fournir une analyse précise adaptée à votre cas particulier.
Conseil final : Anticipez toujours la fiscalité de la plus-value dans votre projet de vente. Conservez tous les justificatifs de frais, et n'hésitez pas à consulter un professionnel pour optimiser votre situation fiscale.
Questions fréquentes
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien immobilier. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%) après application d'abattements selon la durée de détention.
Pour l'impôt sur le revenu : abattement de 6% par année de détention à partir de la 6ème année, jusqu'à 30 ans (100% d'abattement). Pour les prélèvements sociaux : abattement de 1,65% par année de détention à partir de la 6ème année, puis 9% par année à partir de la 22ème année, jusqu'à 30 ans (100% d'abattement).
Oui, la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention. Cette exonération s'applique également si vous avez occupé le bien comme résidence principale pendant au moins une année.
Sont déductibles : les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence à l'achat), les frais de cession (frais d'agence à la vente, frais de diagnostic), les travaux de rénovation, amélioration et extension (avec justificatifs), ainsi que les charges et intérêts d'emprunt si le bien était en location.
La plus-value doit être déclarée dans votre déclaration de revenus de l'année de la vente. Vous devez remplir le formulaire 2048-IMM et joindre le formulaire 2048-SD pour le détail des calculs. Le paiement de l'impôt se fait en même temps que le solde de vos impôts.