Estimateur de Capacité d'Emprunt

1. Les revenus nets

Les revenus nets constituent la base du calcul de votre capacité d'emprunt. Il s'agit de vos revenus après déduction des impôts et des cotisations sociales. Plus vos revenus sont élevés, plus votre capacité d'emprunt sera importante.

Types de revenus pris en compte :

• Salaires : Revenus nets mensuels stables (salaire de base + primes régulières)
• Revenus locatifs : 70 à 80% des loyers perçus (après déduction des charges)
• Pensions et allocations : Pensions de retraite, allocations familiales (sous certaines conditions)
• Revenus professionnels : Pour les indépendants, généralement la moyenne des 2 à 3 dernières années
• Rentes : Rentes viagères et autres revenus réguliers

Important : Les revenus irréguliers (gains exceptionnels, revenus de freelance non stabilisés) sont généralement pris en compte avec un coefficient de réduction (70 à 80%) pour tenir compte de leur instabilité. Les banques privilégient les revenus stables et réguliers.

2. Le taux d'endettement

Le taux d'endettement est le pourcentage de vos revenus nets qui peut être consacré au remboursement de vos crédits. En France, le taux d'endettement maximum est généralement fixé à 33% par les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Formule de calcul :

Taux d'endettement = (Mensualités de crédit + Charges existantes) / Revenus nets × 100

Exemple concret : Si vous avez 3 000 € de revenus nets mensuels et 500 € de charges existantes, votre taux d'endettement maximum autorisé de 33% vous permet d'avoir des mensualités de crédit de : (3 000 × 0,33) - 500 = 490 € par mois.

Certaines banques peuvent accepter un taux d'endettement jusqu'à 35% dans des cas exceptionnels (revenus très élevés, situation professionnelle très stable, apport important), mais cela reste rare et nécessite une justification solide. Le respect du taux d'endettement de 33% est devenu la règle depuis 2021 pour limiter les risques de surendettement.

3. Les charges existantes

Toutes vos charges récurrentes sont prises en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt car elles réduisent votre capacité de remboursement. Il est essentiel de les déclarer toutes pour obtenir un calcul précis et éviter les refus de crédit.

Charges prises en compte :

• Crédits en cours : Prêt auto, prêt personnel, crédit renouvelable, crédit travaux, crédit à la consommation
• Pensions alimentaires : Pensions versées à un ex-conjoint ou des enfants
• Loyer actuel : Si vous êtes locataire, certaines banques peuvent en tenir compte
• Crédits immobiliers : Si vous avez déjà un crédit immobilier en cours (résidence principale ou investissement locatif)

Charges généralement non prises en compte :

• Charges variables (alimentation, transports, loisirs)
• Frais de scolarité des enfants
• Assurances (sauf assurance crédit en cours)
• Charges de copropriété

Conseil : Avant de demander un crédit immobilier, il peut être judicieux de rembourser vos crédits à la consommation (prêt auto, prêt personnel) pour réduire vos charges et augmenter votre capacité d'emprunt. Cela améliorera également votre profil aux yeux des banques.

4. L'apport personnel

L'apport personnel est l'argent que vous possédez déjà et que vous pouvez investir dans l'achat de votre bien. Bien qu'il ne soit pas directement pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt, il influence considérablement votre capacité d'achat globale et votre profil de risque.

Impact de l'apport :

• Apport minimum : La plupart des banques demandent un apport minimum de 10% du prix d'achat (hors frais de notaire)
• Apport recommandé : Un apport de 20% du prix d'achat est souvent recommandé et permet d'obtenir de meilleures conditions
• Meilleur taux : Plus votre apport est important, plus vous pourrez négocier un taux d'intérêt avantageux
• Réduction des risques : Un apport important rassure la banque et peut permettre d'augmenter légèrement votre capacité d'emprunt

Composition de l'apport :

• Épargne sur livret (Livret A, LDDS, LEP)
• Épargne sur compte courant
• Placements financiers (assurance-vie, PEA)
• Épargne logement (PEL, CEL)
• Donations ou héritages
• Plus-value de la vente d'un bien précédent
• Prêts familiaux (sous certaines conditions)

Important : N'oubliez pas de prévoir dans votre apport les frais de notaire (7 à 8% pour un bien ancien, 2 à 3% pour un bien neuf), qui ne peuvent pas être financés par le crédit. Si vous achetez un bien à 200 000 €, vous devrez prévoir environ 16 000 € supplémentaires pour les frais de notaire.

5. Le taux d'intérêt et la durée du prêt

Le taux d'intérêt et la durée du prêt ont un impact direct sur votre capacité d'emprunt. Pour un même montant de mensualité, vous pouvez emprunter davantage avec un taux bas et/ou une durée longue.

Impact du taux d'intérêt :

Plus le taux d'intérêt est bas, plus votre capacité d'emprunt augmente. Par exemple, avec une mensualité de 1 000 € sur 20 ans :

• À 2% : capacité d'emprunt d'environ 196 000 €
• À 4% : capacité d'emprunt d'environ 162 000 €
• À 6% : capacité d'emprunt d'environ 135 000 €

Impact de la durée :

Allonger la durée du prêt permet d'augmenter votre capacité d'emprunt en réduisant la mensualité. Cependant, cela augmente également le coût total du crédit (intérêts payés). Exemple avec une mensualité de 1 000 € à 3% :

• Sur 15 ans : capacité d'emprunt d'environ 143 000 € (coût total : 180 000 €)
• Sur 20 ans : capacité d'emprunt d'environ 180 000 € (coût total : 240 000 €)
• Sur 25 ans : capacité d'emprunt d'environ 213 000 € (coût total : 300 000 €)

Conseil : Trouvez le bon équilibre entre capacité d'emprunt et coût total du crédit. Une durée trop longue (au-delà de 25 ans) peut être coûteuse, tandis qu'une durée trop courte (moins de 15 ans) peut réduire considérablement votre capacité d'achat.