Calculateur de Dépôt de Garantie
Calculez le plafond légal du dépôt de garantie selon le type de location (non meublé ou meublé)
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Résultats
Dépôt de garantie maximal
0 €Plafond légal pour une location non meublée
Loyer hors charges retenu
0 €Base de calcul du dépôt (le propriétaire ne peut pas exiger un dépôt sur les charges)
Détail
💡 Règles légales du dépôt de garantie
Location non meublée
Le propriétaire ne peut pas exiger un dépôt supérieur à 1 mois de loyer hors charges (Loi du 6 juillet 1989, article 5, modifié par la loi ALUR).
Location meublée
Pour un logement meublé (résidence principale), le plafond est de 2 mois de loyer hors charges. Le calcul s'effectue toujours sur le loyer principal, sans les charges.
Loyer hors charges
Seul le « loyer principal » (hors provision pour charges) sert de base au calcul. Les charges (eau, chauffage, entretien, etc.) ne doivent pas être incluses dans le dépôt.
Reste à savoir
Le dépôt doit être restitué à la fin du bail, après état des lieux de sortie, déduction éventuelle des sommes dues (loyers, dégradations). Il ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer sauf accord écrit.
Guide complet du dépôt de garantie
Comprendre le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail ou de l'entrée dans les lieux. Il sert à couvrir les impayés de loyer ou de charges, les dégradations imputables au locataire au-delà de l'usure normale, ou les frais de remise en état des lieux. À la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt, déduction faite des sommes éventuellement dues.
La loi encadre strictement le montant que le bailleur peut exiger : ce plafond dépend du type de location (non meublée ou meublée) et est calculé sur le loyer hors charges uniquement. Connaître ce plafond permet au locataire de refuser toute demande excessive et au propriétaire de ne pas demander un montant illégal.
📋 Exemple concret de calcul
Situation : Location non meublée, loyer charges comprises de 850 € dont 90 € de charges.
- Loyer hors charges : 850 − 90 = 760 €
- Plafond du dépôt (non meublé) : 1 mois = 760 €
- Le propriétaire ne peut pas exiger plus de 760 € de dépôt de garantie.
- Si le même logement était loué meublé : 2 × 760 = 1 520 € maximum.
Les plafonds légaux selon le type de location
💡 Important : Ces plafonds s'appliquent à la location à usage d'habitation principale (résidence principale du locataire). Le calcul est toujours effectué sur le loyer hors charges (loyer principal), jamais sur le montant charges comprises.
Location non meublée
Plafond : 1 mois de loyer hors charges
Texte : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 5), modifiée par la loi ALUR (2014). Le décret d'application précise que le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer en principal de loyer (hors charges).
Exemple : Loyer HC 720 € → dépôt maximal 720 €. Le bailleur ne peut en aucun cas exiger 2 mois ou davantage pour un non meublé.
Location meublée
Plafond : 2 mois de loyer hors charges
Texte : Pour la location meublée à usage de résidence principale, le Code de la construction et de l'habitation (articles L. 324-1 et suivants) fixe un plafond de 2 mois de loyer hors charges.
Exemple : Loyer HC 900 € (meublé) → dépôt maximal 1 800 € (2 × 900 €).
| Type de location | Plafond du dépôt |
|---|---|
| Non meublée (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges |
| Meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges |
Le loyer hors charges : base du calcul
Le dépôt de garantie ne peut être calculé que sur le loyer principal, c'est-à-dire le loyer hors provision pour charges. Les charges (eau, chauffage, entretien des parties communes, etc.) font l'objet de régularisation annuelle et ne doivent pas entrer dans le calcul du dépôt.
Comment obtenir le loyer hors charges ?
- Sur le bail : Le contrat de location indique en général le loyer hors charges (ou « loyer principal ») et la provision pour charges.
- Loyer charges comprises : Si vous ne connaissez que le total (loyer CC), soustrayez la part des charges mensuelles pour obtenir le loyer HC. Notre calculateur permet de faire cette déduction.
- En cas de doute : Demandez au propriétaire ou à l'agent de vous indiquer le détail. Le montant du dépôt doit figurer dans le bail.
⚠️ Illégal : Exiger un dépôt calculé sur le loyer charges comprises est illégal. Par exemple, pour un loyer CC de 950 € (dont 100 € de charges), le plafond en non meublé est 850 € (1 × 850), et non 950 €.
Ce que le propriétaire peut déduire du dépôt
À la fin du bail, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes suivantes, à justifier :
Loyers et charges impayés
Les loyers ou provisions pour charges non réglés par le locataire peuvent être déduits du dépôt. Le propriétaire doit pouvoir justifier les montants dus.
Dégradations au-delà de l'usure normale
Seules les dégradations imputables au locataire (et non l'usure normale des lieux) peuvent donner lieu à retenue. L'état des lieux d'entrée et de sortie sert de référence. Les travaux d'entretien courant ou de vétusté restent à la charge du propriétaire.
Frais de remise en état
Si le locataire n'a pas laissé les lieux dans l'état prévu (nettoyage, réparations des dégradations), le propriétaire peut facturer les frais et les déduire du dépôt, en fournissant des justificatifs (devis, factures).
💡 Conseil : Faites un état des lieux d'entrée détaillé (photos, écrit) et conservez-en une copie. En sortie, comparez avec l'état des lieux de sortie. En cas de désaccord sur les déductions, vous pouvez saisir la commission de conciliation ou un médiateur.
Restitution du dépôt et délais
Délai de restitution
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal d'1 mois à compter de la remise des clés (et après réalisation de l'état des lieux de sortie). Ce délai est fixé par la loi (article 5 de la loi du 6 juillet 1989 pour le non meublé ; dispositions équivalentes pour le meublé).
En cas de retenue
Si le bailleur déduit des sommes du dépôt (loyers impayés, dégradations), il doit envoyer au locataire un décompte détaillé des retenues effectuées, avec les justificatifs. La partie non retenue doit être restituée dans le délai d'un mois.
⚠️ Sanctions : En cas de retard de restitution sans motif légitime, le propriétaire peut être condamné à des pénalités (intérêts, somme supplémentaire). Le locataire peut mettre en demeure le bailleur puis engager une procédure (conciliation, tribunal).
Dépôt et dernier mois de loyer
Le dépôt de garantie ne peut pas tenir lieu de paiement du dernier mois de loyer, sauf accord écrit entre les parties. En l'absence d'accord, le locataire doit payer le dernier mois comme les autres, et le dépôt est restitué après état des lieux. En pratique, beaucoup de bailleurs acceptent un accord pour utiliser le dépôt comme dernier loyer ; cet accord doit être formalisé (avenant ou courrier).
Cas particuliers
Garantie Visale (ex-VISALE)
La Garantie Visale est une garantie loyer impayé fournie par Action Logement (ex-1 % Logement). Elle se substitue au dépôt de garantie pour les locataires éligibles : le propriétaire ne peut pas exiger à la fois un dépôt de garantie et la Garantie Visale. Si le locataire bénéficie de la Visale, le propriétaire ne peut demander qu'un dépôt de garantie classique (plafonné comme ci-dessus), ou renoncer au dépôt si la Visale couvre le risque.
Location avec animal
Le bail peut prévoir un dépôt supplémentaire en cas de location avec animal (chien, chat, etc.), dans la limite autorisée par la loi. La jurisprudence et les textes (Code de la construction) encadrent ces cas : renseignez-vous sur les montants admis et le fait que le plafond global (1 ou 2 mois de loyer HC) peut inclure ou non ce supplément selon les situations. En cas de clause abusive, la clause peut être contestée.
Colocation
En colocation, le dépôt de garantie est en principe versé une seule fois pour le logement (et réparti entre colocataires selon accord). Le plafond reste 1 mois (non meublé) ou 2 mois (meublé) de loyer hors charges du logement entier, et non par colocataire.
Conseils pratiques
Pour les locataires
- Utilisez notre calculateur : Saisissez votre loyer (et les charges si loyer CC) pour connaître le dépôt maximal que le propriétaire peut exiger. Refusez toute demande au-delà du plafond.
- Vérifiez le bail : Le montant du dépôt doit figurer dans le contrat. S'il dépasse le plafond, la clause est réputée non écrite : vous pouvez verser uniquement le montant légal.
- État des lieux d'entrée : Faites un état des lieux détaillé et contradictoire (photos, description). Conservez une copie pour la sortie.
- Restitution : Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans le mois suivant la remise des clés, mettez-le en demeure par lettre recommandée, puis envisagez une conciliation ou un recours.
Pour les propriétaires
- Ne demandez jamais un dépôt supérieur au plafond légal (1 mois LHC en non meublé, 2 mois LHC en meublé). Une clause contraire serait nulle.
- Calculez le dépôt sur le loyer hors charges uniquement. Indiquez clairement ce montant dans le bail.
- Restituez le dépôt dans le délai d'un mois après la remise des clés, avec un décompte écrit en cas de retenue.
En conclusion
Le dépôt de garantie en location est strictement plafonné par la loi : 1 mois de loyer hors charges pour une location non meublée, 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. La base de calcul est toujours le loyer principal (hors provision pour charges). Aucun propriétaire ne peut exiger davantage pour un logement à usage de résidence principale.
Notre calculateur vous permet d'obtenir en quelques clics le montant maximal du dépôt selon votre type de location et votre loyer. En cas de demande excessive, vous pouvez vous appuyer sur la loi pour refuser et verser uniquement le plafond légal. À la fin du bail, le dépôt doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés, déduction faite des sommes dûment justifiées.
Conseil final : Conservez une trace du montant versé et des échanges avec le propriétaire. En cas de litige sur la restitution ou les retenues, les associations de locataires, la commission de conciliation et les dispositifs de médiation peuvent vous accompagner.
Questions fréquentes
Non. Pour une location non meublée, le dépôt de garantie ne peut en aucun cas dépasser 1 mois de loyer hors charges. C'est un plafond légal. Si le bailleur exige davantage, vous pouvez refuser et verser uniquement le montant légal.
Le dépôt de garantie est destiné à couvrir les impayés de loyer ou les dégradations. Il ne peut pas tenir lieu de paiement du dernier mois de loyer, sauf accord écrit entre les deux parties. En pratique, beaucoup de bailleurs acceptent un accord pour utiliser le dépôt comme dernier loyer.
Le propriétaire doit restituer le dépôt dans le mois qui suit la remise des clés (état des lieux de sortie effectué). Il peut déduire les montants dus (loyers impayés, dégradations au-delà de l'usure normale). En cas de litige, des procédures de conciliation ou de recours existent.