Calculateur de Défiscalisation

Réductions d'impôt selon la durée

• 6 ans : 12% du prix d'achat (plafonné à 300 000€ par an, soit 36 000€ de réduction maximum sur 6 ans)
• 9 ans : 18% du prix d'achat (plafonné à 300 000€ par an, soit 54 000€ de réduction maximum sur 9 ans)
• 12 ans : 21% du prix d'achat (plafonné à 300 000€ par an, soit 63 000€ de réduction maximum sur 12 ans)

La réduction est répartie de manière égale sur la durée d'engagement. Par exemple, pour un engagement de 6 ans, vous bénéficiez de 2% par an (12% ÷ 6).

Zones éligibles et plafonds

Le dispositif Pinel s'applique dans les zones A, A bis, B1, B2 et C. Chaque zone a ses propres plafonds de loyer et de prix au m² :

Les plafonds de loyer sont majorés de 20% pour les logements situés dans les DOM. Les plafonds de prix peuvent être majorés de 20% dans certaines zones tendues.

Plafonds de ressources des locataires

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, qui varient selon la composition du foyer et la zone :

• Personne seule : De 39 363€ (zone C) à 55 916€ (zone A bis)
• Couple : De 58 831€ (zone C) à 83 469€ (zone A bis)
• Personne seule ou couple avec 1 enfant : De 70 718€ (zone C) à 100 279€ (zone A bis)
• Personne seule ou couple avec 2 enfants : De 84 708€ (zone C) à 120 103€ (zone A bis)
• Personne seule ou couple avec 3 enfants : De 99 648€ (zone C) à 141 420€ (zone A bis)
• Par enfant supplémentaire : +14 935€ (zone C) à +21 189€ (zone A bis)

Ces plafonds sont révisés chaque année. Vérifiez les montants en vigueur au moment de la location.

Conditions d'éligibilité

• Bien neuf ou en VEFA : Le logement doit être neuf ou en cours de construction (VEFA). Les biens anciens ne sont pas éligibles.
• Mise en location : Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux ou la livraison.
• Résidence principale : Le logement doit être loué comme résidence principale du locataire.
• Engagement de location : Vous devez vous engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans consécutifs.
• Respect des plafonds : Respecter les plafonds de loyer et de prix au m² selon la zone.
• Respect des ressources : Le locataire doit respecter les plafonds de ressources.
• Déclaration : Déclarer la réduction d'impôt sur votre déclaration de revenus chaque année.

Obligations et engagements

• Engagement de location : Vous ne pouvez pas vendre le bien pendant la durée d'engagement sans perdre les avantages fiscaux.
• Respect des plafonds : En cas de non-respect des plafonds de loyer ou de ressources, vous perdez le bénéfice de la réduction pour l'année concernée.
• Déclaration annuelle : Vous devez déclarer chaque année le montant de la réduction d'impôt sur votre déclaration de revenus (case 7CF).
• Justificatifs : Conservez tous les justificatifs (bail, justificatifs de ressources du locataire, etc.) pendant toute la durée de l'engagement.

Avantages et inconvénients

Avantages fiscaux détaillés

• Amortissement du bien : Vous pouvez amortir le bien (prix d'achat + frais + travaux) sur 20 à 30 ans. L'amortissement linéaire est le plus courant (bien ÷ 20 ou 30 ans).
• Amortissement du mobilier : Le mobilier et l'équipement peuvent être amortis sur 5 à 10 ans. Généralement, on estime le mobilier à 15-25% du prix d'achat du bien.
• Déduction des charges : Toutes les charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurances, réparations, etc.) sont déductibles des revenus locatifs.
• Intérêts d'emprunt : Les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles des revenus locatifs.
• Déficit foncier : Si les charges et amortissements dépassent les revenus locatifs, vous générez un déficit foncier déductible de vos autres revenus (dans la limite de 10 700€ par an).
• Régime micro-BIC ou réel : Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) ou le régime réel (déduction des charges réelles).

Conditions d'éligibilité

• Bien meublé : Le logement doit être équipé de mobilier et d'équipements de base (lit, table, chaises, réfrigérateur, lave-linge, etc.). Le mobilier doit représenter au moins 15% du prix d'achat du bien.
• Résidence principale : Le bien doit être loué comme résidence principale du locataire (pas de location saisonnière ou meublée de tourisme).
• Revenus locatifs : Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000€ par an OU représenter moins de 70% de vos revenus totaux. Si vous dépassez ces seuils, vous passez en LMP (Location Meublée Professionnelle).
• Régime réel : Vous devez opter pour le régime réel d'imposition (déclaration 2044) pour bénéficier de l'amortissement.
• Bail meublé : Le bail doit être un bail de location meublée (bail de 1 à 3 ans renouvelable).

Calcul de l'amortissement

L'amortissement se calcule sur la base du coût d'acquisition du bien, qui comprend :

• Prix d'achat du bien
• Frais de notaire (pour un bien ancien : ~8%, pour un bien neuf : ~2-3%)
• Travaux de rénovation ou d'amélioration
• Frais d'acquisition (frais d'agence, etc.)

Exemple de calcul :

• Prix d'achat : 200 000€
• Frais de notaire (8%) : 16 000€
• Travaux : 30 000€
• Base d'amortissement : 246 000€
• Amortissement annuel (sur 20 ans) : 246 000€ ÷ 20 = 12 300€/an
• Amortissement mobilier (20% du prix) : 40 000€ ÷ 5 = 8 000€/an (pendant 5 ans)
• Total amortissement (5 premières années) : 20 300€/an

Régime micro-BIC vs régime réel

Pour bénéficier de l'amortissement, vous devez obligatoirement opter pour le régime réel.

Obligations et déclarations

• Déclaration 2044 : Vous devez remplir la déclaration 2044 (revenus fonciers) chaque année pour déclarer vos revenus locatifs et vos charges.
• Déclaration 2042 : Les revenus fonciers nets sont à déclarer sur votre déclaration de revenus principale.
• Justificatifs : Conservez tous les justificatifs (factures, quittances, baux, etc.) pendant 10 ans.
• Comptabilité : Vous devez tenir une comptabilité simple (recettes, dépenses, amortissements).
• CFE : Vous pouvez être soumis à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) selon votre commune.

Avantages et inconvénients

Réductions d'impôt selon la durée

• 6 ans : 12% du prix d'achat + travaux (plafonné à 300 000€ par an, soit 36 000€ maximum sur 6 ans)
• 9 ans : 18% du prix d'achat + travaux (plafonné à 300 000€ par an, soit 54 000€ maximum sur 9 ans)
• 12 ans : 21% du prix d'achat + travaux (plafonné à 300 000€ par an, soit 63 000€ maximum sur 12 ans)

La base de calcul comprend le prix d'achat du bien ET le montant des travaux de rénovation énergétique. La réduction est répartie de manière égale sur la durée d'engagement.

Zones éligibles

Le dispositif Denormandie s'applique dans les zones suivantes :

• Zones A, A bis, B1 : Toutes les zones tendues
• Zones B2 et C : Uniquement dans les communes de moins de 50 000 habitants
• Quartiers prioritaires : Tous les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
• Centres-villes : Certains centres-villes en déprise démographique

Vérifiez l'éligibilité de votre commune sur le site du gouvernement ou auprès de votre mairie.

Travaux de rénovation énergétique obligatoires

Pour bénéficier du dispositif, vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25% du prix d'achat du bien (hors frais d'acquisition). Les travaux éligibles doivent permettre d'atteindre au moins deux des objectifs suivants :

• Isolation thermique : Isolation des murs, toiture, planchers, fenêtres
• Chauffage : Installation ou remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière performante, etc.)
• Ventilation : Installation d'un système de ventilation performant (VMC double flux, etc.)
• Production d'énergie renouvelable : Installation de panneaux solaires, pompe à chaleur, etc.

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Exemple : Pour un bien acheté 150 000€, les travaux doivent représenter au moins 37 500€ (25% de 150 000€).

Plafonds de loyer et de ressources

Les plafonds de loyer et de ressources sont identiques à ceux du dispositif Pinel, selon la zone :

• Zone A bis : 17,55€/m² et plafond de ressources jusqu'à 55 916€ (personne seule)
• Zone A : 13,04€/m² et plafond de ressources jusqu'à 41 855€ (personne seule)
• Zone B1 : 10,51€/m² et plafond de ressources jusqu'à 33 748€ (personne seule)
• Zone B2 : 9,13€/m² et plafond de ressources jusqu'à 29 300€ (personne seule)
• Zone C : 7,55€/m² et plafond de ressources jusqu'à 24 200€ (personne seule)

Conditions d'éligibilité détaillées

• Bien ancien : Le bien doit être ancien (construit depuis plus de 15 ans) ou être un bien vacant depuis au moins 2 ans.
• Zone éligible : Le bien doit être situé dans une zone éligible (voir ci-dessus).
• Travaux obligatoires : Travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25% du prix d'achat.
• Mise en location : Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
• Résidence principale : Le logement doit être loué comme résidence principale du locataire.
• Engagement de location : Engagement de location pour 6, 9 ou 12 ans consécutifs.
• Respect des plafonds : Respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Obligations et démarches

• Déclaration d'intention : Vous devez déclarer votre intention de bénéficier du dispositif avant le début des travaux.
• Justificatifs de travaux : Conservez tous les devis, factures et attestations RGE des travaux réalisés.
• Déclaration annuelle : Déclarez la réduction d'impôt chaque année sur votre déclaration de revenus (case 7CF).
• Engagement de location : Vous ne pouvez pas vendre le bien pendant la durée d'engagement sans perdre les avantages.
• Contrôles : L'administration fiscale peut contrôler le respect des conditions (plafonds, travaux, etc.).

Avantages et inconvénients

Réduction d'impôt détaillée

• Taux de réduction : 30% du montant des travaux de restauration
• Plafond annuel : 100 000€ de réduction d'impôt par an (soit 300 000€ de travaux maximum par an)
• Répartition : La réduction est répartie sur 3 ans à raison de 10% par an
• Plafond total : Aucun plafond total sur plusieurs années (contrairement à Pinel)

Exemple : Pour 200 000€ de travaux, vous bénéficiez de 60 000€ de réduction d'impôt répartis sur 3 ans (20 000€ par an). Si vous réalisez 400 000€ de travaux en une année, vous ne pourrez déduire que 100 000€ (plafond annuel).

Zones éligibles

Le dispositif Malraux s'applique aux biens situés dans :

• Secteurs sauvegardés : Zones protégées pour leur valeur historique, esthétique ou culturelle (ex: centres historiques de villes comme Lyon, Bordeaux, etc.)
• Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) : Zones créées pour protéger le patrimoine
• Aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) : Zones de protection du patrimoine
• Périmètres de protection modifiés : Zones autour des monuments historiques

Pour vérifier si votre bien est éligible, consultez le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune ou contactez les Bâtiments de France.

Travaux éligibles

Seuls les travaux de restauration du patrimoine sont éligibles. Ils doivent être réalisés sur :

• Façades : Restauration des façades, balcons, corniches, etc.
• Toitures : Restauration des toitures, charpentes, cheminées, etc.
• Éléments architecturaux : Restauration des menuiseries, ferronneries, sculptures, etc.
• Espaces intérieurs : Restauration des plafonds, moulures, parquets anciens, etc.

Ne sont PAS éligibles :

• Les travaux de rénovation énergétique (sauf s'ils sont intégrés à la restauration)
• Les travaux de modernisation (cuisine, salle de bain, etc.)
• Les travaux de construction ou d'extension
• Les frais de notaire, d'agence, etc.

Autorisation des Bâtiments de France

Avant de commencer les travaux, vous devez obtenir l'autorisation des Bâtiments de France (ABF). Cette autorisation est obligatoire pour :

• Tous les travaux visibles depuis l'extérieur (façades, toitures, etc.)
• Les travaux modifiant l'aspect extérieur du bien
• Les travaux sur les éléments protégés (sculptures, menuiseries, etc.)

Démarches :

• Déposer une demande d'autorisation auprès de la mairie (formulaire Cerfa)
• La mairie transmet à l'ABF qui donne son avis
• Délai de réponse : généralement 1 à 3 mois
• L'autorisation est valable 3 ans

Conditions d'éligibilité détaillées

• Localisation : Bien situé dans un secteur sauvegardé ou zone de protection
• Travaux de restauration : Travaux de restauration du patrimoine (pas de rénovation simple)
• Autorisation ABF : Autorisation des Bâtiments de France obtenue avant le début des travaux
• Engagement de conservation : Engagement de conserver le bien pendant 9 ans (pas de vente)
• Professionnels qualifiés : Travaux réalisés par des professionnels qualifiés (artisans du patrimoine)
• Justificatifs : Conservation de tous les justificatifs (devis, factures, autorisations, etc.)

Obligations et déclarations

• Déclaration 2044 : Déclarez la réduction d'impôt chaque année sur votre déclaration de revenus (case 7CF)
• Justificatifs : Conservez tous les justificatifs pendant 10 ans (factures, autorisations ABF, photos avant/après, etc.)
• Engagement de conservation : Vous ne pouvez pas vendre le bien pendant 9 ans sans perdre les avantages fiscaux
• Contrôles : L'administration fiscale peut contrôler le respect des conditions et la réalité des travaux
• Déclaration préalable : Vous devez déclarer votre intention de bénéficier du dispositif avant le début des travaux

Avantages et inconvénients