Immobilier comme retraite complémentaire : combien de biens faut-il ?

Définir l’objectif de revenus complémentaires à la retraite

Avant même de parler du nombre de biens immobiliers nécessaires, il est indispensable de commencer par une question simple mais structurante : combien souhaitez-vous percevoir chaque mois à la retraite grâce à l’immobilier ? L’immobilier n’est pas une fin en soi, c’est un outil au service d’un objectif de revenu. Sans cible claire, il est impossible de dimensionner correctement une stratégie.

Un futur retraité peut viser par exemple 1 000 €, 2 000 € ou 3 000 € de revenus nets mensuels. Ce montant doit être évalué en tenant compte de la pension attendue, du niveau de vie souhaité, de l’inflation future et des éventuelles charges fixes qui subsisteront à la retraite. Plus l’écart entre la pension et le besoin réel est important, plus l’effort d’investissement devra être conséquent.

Il est également essentiel de raisonner en revenus nets réellement disponibles, c’est-à-dire après :

• les charges de copropriété et d’entretien
• les frais de gestion éventuels
• la fiscalité
• les périodes de vacance locative

Un bien qui génère 800 € de loyer brut peut ne laisser que 450 € à 550 € nets selon sa localisation et son régime fiscal. Ainsi, pour obtenir 2 000 € nets par mois, il ne faudra pas 2 000 € de loyers, mais souvent entre 2 800 € et 3 500 € de loyers bruts cumulés.

Cette première étape permet de transformer une question floue - combien de biens faut-il - en une problématique chiffrée et mesurable : quel volume de loyers nets mensuels est nécessaire.

Comprendre la rentabilité réelle d’un bien immobilier

Le nombre de biens dépend directement de la capacité de chaque bien à générer du cash-flow ou du revenu net. Deux investisseurs possédant chacun trois appartements peuvent avoir des situations radicalement différentes selon la qualité de leurs investissements.

La rentabilité ne se résume pas au rendement brut affiché dans les annonces. Ce qui compte réellement pour une stratégie retraite est le rendement net après charges et impôts. Il faut donc intégrer :

• la taxe foncière
• les charges non récupérables
• l’entretien et les travaux futurs
• les assurances
• la gestion locative

À titre d’exemple, un studio acheté 120 000 € et loué 600 € par mois affiche un rendement brut de 6 %. Après charges et fiscalité, il peut ne rester que 350 € nets. À l’inverse, un immeuble de rapport bien négocié peut dégager 1 500 € nets mensuels avec un seul actif.

On peut résumer les ordres de grandeur moyens :

Ce tableau illustre qu’il n’existe pas de réponse universelle. Un investisseur très optimisé peut atteindre son objectif retraite avec 2 ou 3 biens, quand un autre aura besoin de 8 à 12 lots pour un résultat similaire.

L’impact du financement et de l’effet de levier sur le nombre de biens

Le financement joue un rôle central dans la construction d’un patrimoine immobilier orienté retraite. L’effet de levier du crédit permet d’acheter des biens en utilisant l’argent de la banque, tout en faisant rembourser le capital par les loyers et l’inflation.

Deux logiques s’opposent souvent :

• Accumuler des biens à crédit pour maximiser la taille du parc immobilier
• Rembourser rapidement afin de sécuriser des revenus nets élevés à la retraite

Dans une stratégie retraite, l’objectif est généralement de détenir des biens majoritairement ou totalement payés au moment du départ en retraite. C’est à ce moment que les loyers deviennent de véritables compléments de pension.

Plus le crédit est long et bien structuré, plus il est possible d’acquérir plusieurs biens avec une capacité d’épargne limitée. Un investisseur qui démarre tôt, vers 30-35 ans, peut raisonnablement constituer un parc de 4 à 8 biens avant 60 ans, là où un démarrage tardif imposera une sélection plus qualitative avec 1 à 3 biens très performants.

Le nombre de biens n’est donc pas seulement une question de rendement, mais aussi de temps disponible pour capitaliser et de capacité d’endettement utilisée intelligemment.

Le rôle de la fiscalité dans le calcul du patrimoine nécessaire

La fiscalité est souvent le facteur qui fait passer une stratégie de rentable à décevante. Deux investisseurs générant le même loyer brut peuvent percevoir des revenus nets très différents selon leur régime fiscal.

À la retraite, la pression fiscale peut rester élevée si les loyers sont mal structurés. Il est donc crucial d’anticiper :

• le régime micro ou réel
• la location meublée ou nue
• la détention en nom propre ou via une société

Par exemple, un parc de 5 appartements loués nus peut générer 3 000 € bruts mensuels mais seulement 1 800 € nets après impôts. Le même parc en meublé au réel peut conserver 2 500 € nets grâce à l’amortissement comptable.

Cette différence a un impact direct sur le nombre de biens nécessaires : une fiscalité optimisée peut réduire de 30 % à 40 % le volume de patrimoine requis pour atteindre un même niveau de revenus nets.

Stratégies d’accumulation : un gros bien ou plusieurs petits ?

La question finale n’est pas seulement quantitative, elle est aussi stratégique. Faut-il viser un gros actif générant beaucoup de revenus ou multiplier les petits lots pour diversifier les sources ?

Chaque approche présente des avantages :

• Un gros bien ou un immeuble permet une gestion centralisée et des économies d’échelle
• Plusieurs petits biens offrent une meilleure répartition du risque locatif

En pratique, la plupart des stratégies retraite équilibrées combinent les deux logiques. Par exemple :

• 2 immeubles de 4 lots générant chacun 1 500 € nets
• ou 6 appartements générant en moyenne 500 € nets
• ou 3 colocations optimisées à 1 000 € nets chacune

Dans tous les cas, l’objectif reste identique : atteindre le niveau de revenus cible avec un parc immobilier cohérent, finançable, gérable et fiscalement maîtrisé. Le nombre de biens devient alors une conséquence logique de la stratégie, et non un objectif arbitraire fixé à l’avance.